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小蟲AI實戰 | 不動產估價師 Vibe Coding 專班
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這堂課要用到的東西

課程使用的所有工具，點擊前往直接使用

分析風格
Pinterest 找圖
視覺靈感與高質感參考圖庫
前往
Gemini版 YAML分析器
快速拆解圖片風格，產出提示詞框架
開啟 Gem
ChatGPT版 YAML分析器
小蟲的 YAML 大師 GPT，功能相同、平台任選
開啟 GPT
AI 桌面工具
Claude Code 桌面版（訂閱、登入 Claude 帳號）
本課主力——寫程式的首選，Windows 請先裝下面的 Git 再開專案
下載
Git（Windows 必裝）
Claude Code 在 Windows 開本機專案的前置需求——下載後一路「下一步」裝完即可
下載
Codex 桌面版（訂閱、登入 ChatGPT 帳號）
OpenAI 的 AI 工程師，用 ChatGPT 帳號直接登入
下載
Antigravity 桌面版（訂閱、登入 Gemini 帳號）
Gemini 3 加持的 AI 開發平台——Google 出品，個人免費
下載
🌐 英文頁面看不懂？Chrome 一鍵翻成中文
上面的下載頁都是英文，用 Chrome 開就能整頁翻譯：
① 單頁翻譯：在頁面空白處按右鍵 →「翻譯成中文（繁體）」，或點網址列右側的翻譯圖示。
② 一勞永逸：翻譯小視窗點右側「⋮」→ 勾「一律翻譯英文」，以後所有英文網頁自動變中文。
③ 手機版：頁面底部會跳出翻譯列，點「中文（繁體）」即可。
小提醒：翻譯只作用在「網頁」，裝好的軟體介面翻不到——不過沒關係，跟 AI 對話直接打中文，它就用中文回你。
② 風格分析YAML

用 Pinterest 找到你的視覺語言，再交給 AI 轉成可用的風格框架

為什麼要先找圖？

YAML 風格提示詞不是憑空想像的——它來自你「看到就喜歡」的視覺感受。
先去 Pinterest 找 3 張讓你心動的圖，再讓 AI 幫你拆解背後的設計語言，
才能寫出真正屬於你事務所的風格框架，而不是套用別人的模板。估價報告書的門面，跟報告內容一樣是專業的一部分。

選一種方法開始
兩種都可以，看你今天的狀態
方法一｜興趣牆
直覺選圖，讓 AI 找出共同風格
操作步驟
1打開 Pinterest，搜尋你想呈現的專業形象（例如：appraisal firm branding、valuation report cover、architecture data visualization）
2純靠直覺，找 3 張「看到就喜歡」的圖，不必分析原因
3截圖或存圖，帶進 YAML 分析器（Gemini 或 ChatGPT 版皆可），貼上這句話：
請個別放入 YAML 中，讓他幫你分析出視覺顏色的提示詞：跑出一段程式碼，有很多種顏色的就是了！
方法二｜色系歸納法
從顏色切入，找到你的視覺語言
操作步驟
1先選一個你想要的主色調，例如：霜藍冷靜分析感、墨綠沉穩信賴感、石灰岩中性學術感
2在 Pinterest 搜尋這個色系＋用途，例如：「muted blue report design」、「minimal data report layout」
3找出 3 張色感最對的圖，截圖後貼入 YAML 分析，用這句話：
請個別放入 YAML 中，讓他幫你分析出視覺顏色的提示詞：跑出一段程式碼，有很多種顏色的就是了！
常用搜尋關鍵字參考
appraisal firm branding valuation report cover minimal data report architectural drawing style consulting deck layout
找完 3 張圖了？
請個別放入 YAML 中，讓他幫你分析出視覺顏色的提示詞：
跑出一段程式碼，有很多種顏色的就是了！
Gemini版 YAML分析器 ChatGPT版 YAML分析器
估
① 執業應揭露資訊

AI 做的每個對外作品，頁尾都要帶上這一塊——專業者的合規門面

為什麼第一堂課先講這個？

AI 產出的網頁預設不會幫你放估價師證書字號、開業證書與事務所資訊。
沒有揭露的試算工具，看的人分不清你是「開業不動產估價師」還是隨便一個算房價的網頁；帶了完整揭露，同一個工具立刻變成你的專業名片。
更關鍵的是：估價報告書必須依技術規則製作並經估價師簽章（估價師法第 19 條）。網頁工具只能叫「概算／參考」，絕不能叫「估價報告」或「鑑價結果」——這條線先劃清楚，後面做什麼都不會出事。

對外作品應揭露的六件事
🏛️ 事務所全名
含「不動產估價師事務所」完整字樣
👤 估價師姓名＋職稱
開業不動產估價師／所長，寫清楚
📜 證書與開業證書字號
內政部估價師證書字號＋直轄市縣市開業證書字號（有效期 4 年）
🧾 公會會籍
所屬不動產估價師公會與會員編號（非入會不得執業）
📍 地址與聯絡方式
事務所地址、電話，讓委託人查得到人
⚠️ 免責聲明
試算類工具必附：本頁為概算參考，非估價報告書，不得作為交易、融資或課稅依據
⚡
揭露區塊產生器
填一次，直接產出「頁尾揭露文字」與「交給 AI 的指令」
職稱
事務所全名
姓名
估價師證書字號（內政部）
開業證書字號（縣市政府）
公會會籍／會員編號
事務所地址
電話
Email 或官方 LINE（選填）
預覽（就是之後每個網頁頁尾長的樣子）：
（開始填寫，這裡會即時更新）
「交給 AI 的指令」＝揭露資訊＋一句規則：之後做任何對外網頁，頁尾自動加上這塊。貼進下方三個平台，設定一次終身受用。
用語紅線（估價師比其他行業更嚴）：
①「保證估到○○價」「配合貸款成數」「可依客戶期望價格出報告」——這是估價師的職業生命線，一句都不能出現在你的工具、文案或社群貼文裡。
②「與銀行／法院／稅捐機關熟識」「保證過件」——同上，AI 有時會自作聰明幫你加，看到就刪。
③ 不得允諾他人以你的名義執行業務（估價師法第 17 條）；因業務知悉之秘密不得洩漏（第 18 條）。
④ 網頁工具的產出一律稱「概算」「參考試算」，不可稱「估價」「鑑價」「估價報告」——估價報告書須依技術規則製作、由估價師簽章並保存 15 年（第 19 條），一個沒簽章的網頁頁面不是報告書。
實際規範以不動產估價師法、不動產估價技術規則及所屬公會章則為準。
把揭露資訊教給三個 AI 平台
貼上剛剛複製的「交給 AI 的指令」，設定一次，之後 AI 幫你做的每個網頁、每份文件，頁尾自動帶上事務所揭露區塊。
1
登入 ChatGPT，點右上角大頭照 → 設定
在 chatgpt.com 登入後，點右上角頭像，選單展開後選「設定」。
2
設定 → 個人化 → 自訂指示
英文版路徑：Settings → Personalization → Custom instructions
3
在「你希望 ChatGPT 如何回應？」欄位貼入
你剛剛從產生器複製的「交給 AI 的指令」
4
儲存，每次新對話自動套用
之後請它做網頁，頁尾就會自動帶揭露區塊。
③ 常見用法

事務所的紙本表單，變成委託人點開就能用的網頁——九個示範一次看

這一頁在示範什麼？ 下面九個網頁，全部改造自事務所抽屜裡的 Word、Excel 和 PDF—— 方法論筆記變成可查詢的網頁、Excel 裡的收益法與成本法公式變成線上計算機、紙本勘察表變成手機就能填的表單。 這就是本課要教你的事：你手上的每一份表單，都能變成這樣。
查詢型：表格上網
📋 懶人包
三大估價方法懶人包
比較法、收益法、成本法，兩個 Q&A 講清楚
📋 速記表
估價作業程序速記表
八步驟＋四種價格＋三個日期，一頁查完
📋 檢核表
比較法調整率檢核表
四大調整輸入完，15%／30% 紅線自動判定
計算型：公式上網
🧮 計算機
計算小幫手
收益價格＋淨收益推算＋建物折舊三合一
🧮 教具表
土地開發分析法試算
地主問「我的地值多少」，一張表算給他看
表單型：紙本文件上網
📝 委託書
不動產估價委託書
估價目的、價格種類、價格日期，勾選式填完
📝 勘察表
現場勘察紀錄表
手機在現場就能填，回所直接進報告書
📝 報告單
案件進度報告單
辦理進度＋代墊費用結報一張搞定
📝 請款單
估價公費請款單
含扣繳與二代健保自動試算的請款單
三大估價方法懶人包

同一間房子三種算法，為什麼答案不一樣？兩個問題講完

不動產三大估價方法懶人包
衡宇不動產估價師事務所（課堂示範版）
Q1. 同一間房子，為什麼三種方法算出來的價格不一樣？
A. 因為三種方法問的問題根本不同：比較法問「別人買多少」、收益法問「它能生出多少錢」、成本法問「重蓋一間要多少」。答案不同是正常的，估價師的價值就在於說明差異、選定權重、決定最終價格。
方法它在問什麼關鍵輸入最容易出事的地方
比較法
技術規則第 18 條		市場上類似的標的成交多少？比較標的成交價、四大調整率實例挑錯供需圈、調整率灌水硬拉價
收益法
技術規則第 28、30 條		它每年能穩定產出多少淨收益？客觀淨收益、收益資本化率用「業主想要的租金」不是客觀租金；資本化率沒有依據
成本法
技術規則第 48 條		現在重建一棟同樣的要多少，扣掉舊了多少？重建／重置成本、累積折舊只算物理折舊，忘了功能性與經濟性折舊
土地開發分析法
技術規則第 81 條		這塊素地蓋完賣完，倒推回來值多少？預期總銷 S、利潤率 R、資本利息綜合利率 i、直接成本 C、間接成本 M總銷抓太樂觀、成本抓太保守，兩頭一起偏
三個試算價格出來之後呢？不是取平均，是依標的性質、資料可信度與估價目的決定權重，並在報告書中敘明理由。
住宅大樓 → 比較法為主；收租型店面、辦公室、廠房 → 收益法權重提高；特殊建物、公有設施、無市場交易者 → 成本法；素地開發案 → 土地開發分析法。
※ 決定價格的理由寫得清不清楚，是報告書會不會被退件的關鍵。
Q2. 不同的估價目的，慣用哪一種方法？
A. 目的決定價格種類，價格種類決定方法組合。這張表是新人最常被問的：
估價目的常見價格種類方法組合（實務慣例）
金融機構擔保品正常價格比較法為主，收益型標的加收益法；重視保守與變現性
法院拍賣／訴訟正常價格比較法＋成本法；須另敘明點交狀況與占用情形
都市更新權利變換正常價格（更新前後）更新前多用比較法；更新後用比較法＋收益法，另作成本估算
土地徵收補償正常價格依徵收法令規定之查估基準辦理
財務報導公允價值正常價格收益法（DCF）為主，比較法佐證
共有物分割正常價格／限定價格比較法；分割方案不同時涉限定價格
繼承、贈與稅務正常價格比較法；須與公告現值、評定現值並陳說明
租金鑑定正常租金／限定租金租金比較法為主，收益法（積算法）佐證
備註
  1. 比較法應採三件以上比較標的（技術規則第 27 條），且須位於同一供需圈之近鄰地區或類似地區。
  2. 試算價格調整時，區域因素或個別因素中任一單獨項目調整率大於 15%，或總調整率大於 30%者，應排除該比較標的（第 25 條）；標的性質或區位特殊而缺乏交易資料者，須於報告書敘明。
  3. 收益價格＝勘估標的未來平均一年期間之客觀淨收益 ÷ 收益資本化率（第 30 條）；長期收益不穩定者改用折現現金流量分析法。
  4. 成本法之總成本包含營造或施工費、規劃設計費、廣告銷售費、管理費、稅捐及其他負擔、資本利息、開發或建築利潤（第 52 條）。
  5. 本表為方法論速記，不能取代個案判斷；正式估價一律回到技術規則逐條檢視。
依不動產估價技術規則整理，法規以現行條文為準
本頁為概念說明，非估價報告書｜改造自事務所紙本筆記・Vibe Coding 課堂示範
估價作業程序速記表

八步驟、四種價格、三個日期，一頁查完

不動產估價作業程序速記表
衡宇不動產估價師事務所（課堂示範版）
一、估價作業程序八步驟（技術規則第 8 條）
步驟程序實務重點（新人最常漏的）
1確定基本事項估價目的、價格種類、價格日期、勘估標的與權利種類——這四件沒問清楚，後面全部要重做
2擬定估價計畫先決定要用哪幾種方法、資料從哪來、時程與人力，再開工
3蒐集資料登記謄本、地籍圖、都計土地使用分區、實價登錄、租金與空置行情、成本行情
4確認勘估標的狀態一定要到現場：登記面積 ≠ 實際使用；增建、占用、滲漏、嫌惡設施都在現場才看得到
5整理、比較、分析比較標的篩選與四大調整；同時檢核 15%／30% 排除規則
6運用估價方法推算比較法、收益法、成本法、土地開發分析法，至少兩種以上交叉驗證
7決定勘估標的價格不是取平均，是依資料可信度與估價目的決定權重，並寫出理由
8製作估價報告書依技術規則載明應記載事項，估價師簽名或蓋章後交付委託人
二、四種價格種類（技術規則第 2 條）
價格種類白話講法什麼時候用
正常價格公開市場、雙方理性、有合理行銷期間下的合理價值絕大多數案件的預設值：擔保、買賣、法拍、稅務
限定價格市場被「限定」在特定當事人之間所形成的價值合併相鄰土地、共有持分內部移轉、既有承租人承購
特定價格基於特定條件（非一般市場前提）下的價值特定投資方案、假設完工後、假設變更分區後
特殊價格不具市場性之不動產的價值古蹟、宗教建築、特殊公共設施
三、三個日期，千萬別搞混
日期定義常見錯誤
價格日期估價結果所對應的時間點——價格是「那一天」的價格回溯估價時仍套用今天的行情；價格日期與資料期間不一致
勘察日期實際到現場確認標的狀態的日期沒到現場只看謄本；勘察日期晚於價格日期卻未敘明
報告書日期報告書製作完成、估價師簽章之日把報告書日期當成價格日期填
四、報告書與紀錄
製作與交付依技術規則製作估價報告書，估價師簽名或蓋章後交付委託人（估價師法第 19 條）
保存年限委託書及估價工作紀錄資料應至少保存 15 年（同條）
用途限制報告書僅供本次委託目的使用，不得供他用；轉載須經同意
五、執業合規三條線
加入公會領得開業證書後，非加入該管公會不得執業（估價師法第 22 條）
開業證書有效期 4 年，期滿前須檢附 4 年內完成 36 小時以上專業訓練證明換證（第 20 條）
兩條紅線不得允諾他人以你的名義執行業務（第 17 條）；不得洩漏因業務知悉之秘密（第 18 條）
條號與規定以不動產估價師法、不動產估價技術規則現行條文為準；個案適用請依事實認定
改造自事務所紙本文件｜Vibe Coding 課堂示範
比較法調整率檢核表

四大調整輸入完，15%／30% 紅線自動幫你判定

⚡ 試算價格快查
比較標的單價（元/坪）
情況調整（%）
價格日期調整（%）
區域因素調整（%）
個別因素調整（%）
比較法四大調整與排除檢核
依不動產估價技術規則第 19、25、27 條整理
一、四大調整項目（第 19 條）
調整項目在調整什麼常見情形
情況調整把「不正常的交易情況」拉回正常親友間交易、急售、法拍、包含裝潢或家具、含車位未分離
價格日期調整把「成交當時」的價格拉到價格日期成交距今半年以上、期間市場明顯上漲或下跌
區域因素調整比較標的所在「地區」與勘估標的地區的差異不同商圈、學區、生活機能、發展趨勢
個別因素調整標的「本身」的差異樓層、朝向、面寬、屋齡、格局、景觀、裝修、管理維護
二、排除規則（第 25 條）——這條是報告書被退件的常客
檢核項目紅線結果
區域因素調整、個別因素調整，或其中任一單獨項目之調整率> 15%應排除該比較標的
情況、價格日期、區域因素及個別因素之總調整率> 30%應排除該比較標的
但勘估標的性質特殊或區位特殊、缺乏市場交易資料，並於估價報告書中敘明者，不在此限。
三、比較標的選取條件
數量應採 三件以上比較標的（第 27 條）
區位與勘估標的位於同一供需圈之近鄰地區或類似地區
用途使用性質、使用分區或編定用途相同或相近
價格形成因素與勘估標的相同或相似
四、示範：四件比較標的的檢核結果
標的單價情況日期區域個別總調整試算價格檢核
說明
  1. 本表試算價格採連乘法：比較標的單價 ×（1＋情況）×（1＋日期）×（1＋區域）×（1＋個別）；實務上百分率法、差額法、迴歸分析法皆可，須於報告書敘明採用方式。
  2. 「總調整率」本表以各項調整率絕對值合計呈現，作為 30% 紅線的快篩；實際判定請依技術規則與所採調整方式核算。
  3. 調整率不是拿來「湊到目標價」的旋鈕——每一個百分點都要有比較資料或因素評分表支撐，否則就是報告書最脆弱的一環。
  4. 被排除的比較標的仍應於報告書中說明排除理由，不是刪掉當作沒看過。
本表為快篩教具，實際適用以不動產估價技術規則現行條文與個案事實為準
改造自事務所 Excel 檢核表｜Vibe Coding 課堂示範
計算小幫手

收益價格＋淨收益推算＋建物折舊——事務所每天在按的計算機，搬上網

📈 直接資本化收益價格
收益價格＝客觀淨收益 ÷ 收益資本化率（技術規則第 30 條）
年淨收益（元）
收益資本化率（%）
🏢 淨收益推算
潛在總收入 → 有效總收入 → 淨收益（第 36、38 條）
月租金單價（元/坪）
可出租面積（坪）
空置及收租損失率（%）
總費用率（%）
🏗️ 建物折舊（定額法）
成本價格＝建物總成本 － 累積折舊額（第 48 條）
建物重建成本單價（元/坪）
構造別／耐用年數
已使用年數
殘價率（%）
📖 實務備忘
  1. 「客觀」淨收益不是業主現在收的租金，是市場上同類標的合理可收取的租金水準；業主自訂高租金或關係人承租，要先做情況調整。
  2. 收益資本化率不能憑感覺填。技術規則允許風險溢酬法、市場萃取法、加權平均資金成本法、債務保障比率法、有效總收入乘數法等，採哪一種、依據什麼，報告書要寫。
  3. 資本化率差 0.5%，價格可以差一成以上——這也是為什麼收益法最怕「先射箭再畫靶」。上面的計算機會直接把敏感度算給你看。
  4. 總費用包含地價稅、房屋稅、保險費、管理費、維修費及必要之營運費用；不含所得稅與貸款本息（那是投資人個別條件，不是標的的收益能力）。
  5. 定額法折舊只處理「物理老化」；功能性折舊（格局過時、無電梯）與經濟性折舊（周邊沒落、法規變更）要另行評估並敘明。
  6. 以上皆為概算工具，非估價報告書；正式案件請回到技術規則逐條核算。
📄 下一步：把計算結果帶進報告書與說明會
算好的收益價格與折舊後成本價格，就是報告書「三方法試算價格」那三行，也是你在銀行徵審會、都更說明會上被追問的三個數字。 把公式做成網頁，好處不只是快——是當場就能改參數給對方看：「資本化率如果用 3%，價格就會變成這樣」，這句話用嘴講十遍，不如螢幕上跳一次。 這種「一堆欄位＋固定公式」的計算，正是最適合做成網頁工具的類型，回到 ④ 實作單元就做得出來。
計算公式照搬事務所 Excel（元以下四捨五入）｜本頁為概算工具，非估價報告書
土地開發分析法試算

地主問「我的地值多少」——一張表把倒推邏輯攤開給他看

先看重點：素地的價值不是「隔壁賣多少」，是蓋完賣完之後倒推回來還剩多少。 總銷多抓一成、營造成本少抓一成，土地價格可以差到三成以上——這張表就是拿來跟地主、建商把每個假設攤在桌上談的工具。
⚡ 輸入條件
S　預期總銷售金額（元）
R　適當利潤率（%）
i　資本利息綜合利率（%）
C　直接成本（營造施工費，元）
M　間接成本（規劃設計・廣告銷售・管理・稅捐，元）
土地面積（坪，選填）
土地開發分析法試算表
依不動產估價技術規則第 81 條　V＝S÷（1＋R）÷（1＋i）－（C＋M）
符號說明
符號名稱內容
V土地開發分析價格本方法要求的答案——素地在價格日期的價值
S預期總銷售金額開發或建築完成後，全部可銷售部分的預期總銷；含車位、店面分開估
R適當之利潤率開發者合理的報酬率，依規模、風險、開發年期而定
i資本利息綜合利率＝資本利息年利率 ×（土地價值比率＋建物價值比率 × 1/2）× 開發年數
C直接成本營造或施工費
M間接成本規劃設計費、廣告銷售費、管理費、稅捐及其他負擔
敏感度分析：利潤率 × 資本利息綜合利率
輸入 S、C、M 後自動計算
說明
  1. 本試算為簡化教具，未計入容積移轉與獎勵、分期銷售之現金流時序、營建成本浮動與各項稅費細節。
  2. S 應以價格日期之市場行情推估，不得以「未來一定會漲」為由高估；C 應參考營建物價指數與同類個案實績。
  3. i 的計算涉及土地與建物價值比率及開發年數，屬循環運算，實務多以試誤或收斂法求解。
  4. 當 V 算出來是負值，代表在這組假設下這塊地不具開發可行性——這也是有意義的結論，要寫進報告。
  5. 本方法多用於素地或待開發標的，仍應與比較法交叉驗證後決定價格。
本頁為概算教具，非估價報告書；實際個案請依技術規則與市場實證資料核算
改造自事務所 Excel｜Vibe Coding 課堂示範
不動產估價委託書

估價目的、價格種類、價格日期——勾選式填完，列印簽章就能收件

不動產估價委託書
案號：
勘估標的：
土地： 地號，面積 ㎡，權利範圍 ，使用分區
建物： 建號，門牌
　　　樓層 ，面積 ㎡，構造 ，屋齡 年，權利範圍
一、估價目的（勾選）
二、價格（租金）種類（勾選）
價格日期 預定勘察日
報告書交付期限 報告書份數 份
估價報酬新台幣 元整（）　付款方式：
三、雙方確認事項
  1. 委託人應提供正確、完整之權利與現況資料，並協助受託人進入標的現場勘察；資料不實致估價結果偏誤者，受託人不負其責。
  2. 受託人依不動產估價師法及不動產估價技術規則獨立作業，估價結果不受委託人期待價格影響；委託人不得要求變更為特定金額。
  3. 估價報告書僅供本委託書所載估價目的使用，逾越該目的引用、節錄或轉載，應經受託人書面同意。
  4. 受託人對因執行業務所知悉之秘密負保密義務；委託書及估價工作紀錄資料依法保存 15 年。
  5. 本委託書一式兩份，雙方各執一份為憑。
委託人 名稱（姓名）：
統一編號（身分證字號）：
地址：　電話：
受託人 不動產估價師
估價師證書字號：
開業證書字號：
事務所：
電話：
委託人簽章：＿＿＿＿＿＿＿＿ 受託人簽章：＿＿＿＿＿＿＿＿
中華民國　　年　　月　　日
格式僅供課堂示範，實際條款請依事務所法律意見與公會範本調整
改造自事務所 Word 表單｜Vibe Coding 課堂示範
現場勘察紀錄表

手機在現場就能填，回事務所直接進報告書

不動產現場勘察紀錄表
衡宇不動產估價師事務所（課堂示範版）
一、基本資料
案號 勘察人
勘察日期 天候
會同人員
標的門牌
地號・建號
二、外部環境
臨路狀況 臨路寬 公尺，鋪面 ；
生活機能
鄰近嫌惡設施
距離與說明：
三、標的現況
構造・屋齡構造 ，屋齡 年 樓層第 層／共 層
格局・朝向 採光通風
裝修・維護 裝修 社區管理維護
瑕疵與異常
說明：
使用狀況
四、法定條件與權利限制
使用分區／編定
計畫與禁限建
他項權利與登記
說明：
五、照片清單
編號拍攝位置說明
六、勘察結論摘要
勘察人簽章：＿＿＿＿＿＿＿ 複核人簽章：＿＿＿＿＿＿＿
確認勘估標的狀態為估價作業程序法定步驟之一（技術規則第 8 條）；本表為課堂示範格式
改造自事務所紙本勘察表｜Vibe Coding 課堂示範
案件進度報告單

辦理進度＋代墊費用結報——線上填好，列印歸檔

估價案件進度報告單
衡宇不動產估價師事務所（課堂示範版）
一、案件資訊　填表日期： 年 月 日
案號 承辦估價師
委託人 複核人
估價目的
勘估標的
價格日期 勘察日期
採用方法
辦理進度 → → → → → → →
辦理摘要
下步應辦・預定完成日
二、代墊費用結報
代墊項目支出日期金額單據已附
代墊合計：0 元 承辦估價師簽章：＿＿＿＿＿＿＿＿
備註
所　長：＿＿＿＿＿＿＿ 複　核：＿＿＿＿＿＿＿ 會　計：＿＿＿＿＿＿＿
《代墊單據請粘貼於背面》｜金額欄輸入數字會自動加總｜改造自事務所 Word 表單
估價公費請款單

公費＋代墊費用＋扣繳與二代健保自動試算——請款的標準單據

⚡ 實收金額試算
估價公費（元）
委任人身分
二代健保補充保費 2.11%
不動產估價公費請款單
填表日期： 年 月 日
委任人資料
名稱（姓名） 統一編號（身分證字號）
聯絡電話 地址
案件內容
案號 估價目的
勘估標的
標的件數 件 價格日期
報告書份數 份　（正本 份／副本 份）
請款明細
估價公費新台幣 元
加急費新台幣 元
額外標的加計新台幣 元
代墊謄本・地籍圖資費新台幣 元
代墊資料採購・差旅費新台幣 元
其他新台幣 元
合計新台幣 0 元
收款方式
銀行： 銀行 分行 帳號：　戶名：
扣繳速查：不動產估價師報酬屬執行業務所得（9A）。由公司、行號或機關給付且單次超過 20,010 元者，給付方應辦理 10% 扣繳； 單次給付達 20,000 元者，另扣 2.11% 二代健保補充保費。個人委任毋須扣繳。門檻與費率以財政部、衛福部當年度規定為準。
茲收訖上列款項，共計新台幣 元整。
事務所（估價師）簽章：＿＿＿＿＿＿＿＿ 委任人簽章：＿＿＿＿＿＿＿＿
代墊費用請附單據影本｜扣繳率與起扣點以財政部當年度規定為準｜公費標準請依所屬公會章則
改造自事務所 Word 表單｜Vibe Coding 課堂示範
估
📦 提示詞素材包

15 組可直接套用的估價師 AI 提示詞，點「複製Prompt」帶走，貼到 Claude 就能用

一、工具起手 Prompt（做網頁工具用）
📈 收益法工具
收益價格試算器
淨收益÷資本化率，附敏感度分析
🧮 比較法工具
比較法調整計算器
四大調整連乘＋15%／30% 紅線自動判定
🏗️ 成本法工具
建物折舊速算器
構造別選一選，折舊後成本價格馬上出
🏞️ 開發分析工具
土地開發分析法試算器
總銷倒推地價，敏感度一次看完
📋 內部工具
估價案件進度看板
受理到交付，全所案件狀態一頁掌握
📅 行政工具
勘察行程與期限行事曆
勘察日、複核日、交付期限自動排上月曆
✍️ 業務工具
估價服務報價單產生器
勾選案型與標的件數，自動組出報價單
🔍 品管工具
報告書自我檢核清單
送出前逐項打勾，少一項不給過
二、文件與文案 Prompt（產文件用）
估價流程白話說明
Claude 直接套用 · 給委託人的流程說明不嚇人
三方法差異說明
Claude 直接套用 · 為什麼三個數字不一樣，白話講給委託人聽
估價法規白話翻譯機
Claude 直接套用 · 技術規則翻成委託人聽得懂的話
補件催辦通知
Claude 直接套用 · 催委託人交資料，禮貌但有效
銀行擔保品估價備忘
Claude 直接套用 · 徵審會被問什麼，先想好答案
謄本與都計資料摘要器
Claude 直接套用 · 一堆資料變成三分鐘摘要
會談紀錄整理器
Claude 直接套用 · 現場筆記變成待辦與紀要
用法：點「複製Prompt」→ 開啟 Claude → 貼上 → 再補上你的資料就能跑。工具類挑一個你每週都在重複做的事開始——重複越多次的工作，做成工具的回報越大。 覺得輸出格式不合胃口？直接跟 AI 說「第二段改成表格」「語氣再正式一點」，改到順手為止——這就是 Vibe Coding 的日常。 提醒：貼給 AI 的案件資料一律先去識別化（委託人姓名、統編、地建號、門牌、成交價），這是估價師的保密義務（估價師法第 18 條）。
🧩 互動元件百科

28 種元件全部可以直接操作體驗，從選擇類、輸入類到估價事務所特殊工具，一頁看完。

一、選擇類
01 · 單選按鈕
Radio Button
只能選一個 · 是否曾委託過估價
02 · 核取方塊
Checkbox
可複選 · 需要的服務項目
03 · 下拉式選單
Select
節省空間 · 估價目的、標的總價
04 · 多層下拉 🔥
Cascading Select
會連動 · 選標的大類 → 出現細類
05 · 切換按鈕
Toggle Switch
像手機開關 · 委託偏好設定
06 · 按鈕式選項
Button Group
比下拉更直覺 · 手機操作友善
二、文字輸入類
07 · 單行文字
Text Input
最基本 · 委託人、標的門牌、聯絡方式
08 · 多行文字
Textarea
長內容 · 勘察摘要、假設與限制條件
09 · 密碼欄位
Password Input
遮蔽文字 · 適合內部工具後台登入
10 · 自動完成
Autocomplete
輸入時自動建議 · 打「估」→ 跳估價目的
三、數字與範圍類
11 · 數字欄位
Number Input
只能輸入數字 · 面積、屋齡、單價
12 · 滑桿
Slider
拖拉選數值 · 收益資本化率
13 · 區間滑桿 💰
Range Slider
雙滑桿設定區間 · 試算價格區間
四、日期時間類
14 · 日期選擇器
Date Picker
選日期 · 價格日期、勘察日期
15 · 時間選擇器
Time Picker
選時間 · 現場勘察約定時段
16 · 日期區間
Date Range
比較實例蒐集期間、租約期間
五、檔案與媒體類
17 · 檔案上傳
File Upload
權狀、謄本、建照使照、平面圖上傳
18 · 拍照上傳
Camera Upload
勘察現場直接拍 · 外觀、瑕疵、周邊隨手傳
19 · 簽名板 ✍️
Signature Pad
直接手寫簽名 · 委託書、勘察同意書
六、評分互動類
20 · 星級評分
Star Rating
★★★★★ · 報告書與服務滿意度
21 · NPS 推薦分數
NPS Score
0–10分 · 你願意推薦本所給同業嗎？
22 · 表情評分
Emoji Rating
互動感強 · 報告書交付後快速回饋
七、進階互動類
23 · 拖曳排序 🔥
Drag & Drop Ranking
把在意的點排序 · 委託人選事務所的考量
24 · 卡片選擇
Card Selection
像選牌卡 · 勘估標的類型
25 · 圖片選擇
Image Choice
直接點選 · 喜歡哪種報告呈現方式？
八、估價事務所超實用特殊欄位
26 · 收益價格概算器
Cap Rate Calculator
輸入年淨收益與資本化率 → 收益價格即時算
27 · 單價⇄總價換算
Unit Price Converter
每坪單價 ↔ 總價，改一邊另一邊自己跳
28 · AI 需求分析欄 🚀
AI Input
輸入一句話 → AI 自動整理估價需求
估
④ 實作－委託人版

跟著步驟，從零做出你的「收益價格試算器」，給業主與投資人直接用

🎯 這堂課你要做出什麼？

一個可以計算收益價格的互動式網頁工具。
業主輸入租金、空置率、費用率與資本化率，
系統自動算出年淨收益與收益價格，並顯示資本化率變動的敏感度。

做好的成品就是你的
免費名片型獲客工具
01
打開 Claude，貼上這段 Prompt
告訴 AI 你要做什麼
請幫我做一個「收益價格試算器」的互動式網頁工具（單一 HTML 檔案）。

功能需求：
1. 輸入欄位：每月租金單價（元/坪）、可出租面積（坪）、空置及收租損失率（%）、總費用率（%）、收益資本化率（%）
2. 自動計算並分段顯示：潛在總收入（年）、有效總收入、年淨收益、收益價格（依不動產估價技術規則直接資本化法：收益價格＝客觀淨收益÷收益資本化率）
3. 附敏感度區塊：資本化率上下各 0.5%、1.0% 時的收益價格變化，用表格呈現
4. 顯示方式：結果用卡片呈現，附上計算式說明與「本工具為概算參考，非估價報告書，不得作為交易、融資或課稅依據」的提醒
5. 視覺風格：近白霜藍底 #FBFCFE，墨藍灰 #1F2A37 主文字，霧霾藍 #3E6D9C 為主行動色、琥珀 #B8842B 與森綠 #3F8F6B 做重點；極簡留白、1px 細線分隔、圓角 8–10px，不用漸層與重陰影
開啟 Claude
02
把 Claude 產出的程式碼存成 .html
複製程式碼 → 貼到記事本 → 存檔
1點選 Claude 回應中程式碼區塊右上角的「複製」按鈕
2開啟 Windows 記事本（或 Mac TextEdit），貼上程式碼
3「另存新檔」，檔名輸入 income.html，存檔類型選「所有檔案」
4雙擊檔案，在瀏覽器開啟，確認畫面是否正常顯示
03
調整到你滿意為止
有什麼不對，繼續跟 Claude 說
常見需要修正的點，直接複製貼給 Claude：
「總費用率應該作用在有效總收入上，不是潛在總收入，請修正計算順序」
「請在結果下方加上資本化率敏感度對照表」
「數字請加千分位逗號，比較好讀」
「手機版跑版了，請修正 RWD」
04
上傳到 Netlify，讓工具能對外分享
免費部署，30 秒上線
1前往 Netlify，點「Add new site」→「Deploy manually」
2把你的 income.html 直接拖拉進去
3Netlify 自動產生網址，複製後就可以放進 LINE 官方帳號或名片 QR 🎉
前往 Netlify
做完了嗎？舉手讓小蟲老師看看
每個人做出來的呈現方式都不一樣，差異就是你的學習點。
記得在明顯處放上「本工具為概算參考，非估價報告書」——專業者的嚴謹要帶進工具裡。
⑤ 實作－事務所版

跟著步驟，做出你專屬的「估價案件明細整理器」

🎯 這堂課你要做出什麼？

一個供事務所內部使用的案件整理工具。
輸入委託人與案件資料，系統自動整理成結構化的案件卡，
方便同事快速掌握、交接與追蹤複核與交付期限。

01
想清楚「內部工具」需要哪些欄位
委託人版 vs 事務所版，需求不一樣
內部案件整理器通常需要這些資訊：
👤 委託人資訊
名稱、聯絡窗口、案件來源
🏢 勘估標的
門牌、地建號、面積、屋齡、使用分區
🎯 估價基本事項
估價目的、價格種類、價格日期
📐 方法與試算
採用方法、三方法試算價格、權重
📅 期日管理
勘察日、複核日、報告書交付期限
📝 案件備註
假設與限制條件、待補資料、風險提醒
02
貼給 Claude，說明你要的工具
帶入你需要的欄位與輸出格式
請幫我做一個「估價案件明細整理器」的互動式網頁工具（單一 HTML 檔案）。

功能需求：
1. 輸入欄位：案號、委託人、估價目的（擔保／買賣／法拍／都更／徵收／財報／分割／稅務）、勘估標的門牌與地建號、價格種類、價格日期、勘察日期、採用方法（比較法／收益法／成本法／土地開發分析法，可複選）、三方法試算價格、承辦估價師、複核人、報告書交付期限、假設與限制條件備註
2. 點擊「產出明細」後，自動整理成一張結構清晰的案件卡，並自動計算距交付期限剩餘天數（少於 3 天用紅色警示）
3. 案件卡可以一鍵複製成純文字，方便貼到 LINE 群組或 Excel
4. 視覺風格：近白霜藍底 #FBFCFE，墨藍灰 #1F2A37 主文字，霧霾藍 #3E6D9C 為主行動色；極簡留白、1px 細線分隔、圓角 8–10px，內部工具感、不用漸層
開啟 Claude
03
輸入測試案件，看輸出是否夠用
用你手上一個真實案件的「架構」來跑（資料一律先去識別化）
1把程式碼存成 casecard.html，瀏覽器開啟
2選一個你手上正在進行的案件，把「去識別化後」的資料填入測試（示範時用假名假地號）
3試試「複製純文字」功能，貼到 LINE 看格式對不對
4覺得哪個欄位多餘或缺少？告訴 Claude 調整
保密提醒：這種純 HTML 工具資料只留在你的瀏覽器裡，不會上傳。但估價師的保密義務標準更高（估價師法第 18 條）： 課堂與測試一律用假資料；若要部署上網給同事共用，切勿把真實委託人名稱、統編、地建號、成交價寫死在程式碼中。
做完了？跟隔壁同學交換看看
看看彼此設計的欄位有哪裡不同，
差異反映的是每間事務所不同的作業習慣與案型結構，沒有標準答案。
⑥ 實作－個人版

跟著步驟，做出你專屬的「估價報告書自評系統」

🎯 這堂課你要做出什麼？

一個能幫你自評報告書品質的互動式工具。
貼入你報告書中的「價格決定理由」或「假設與限制條件」段落，AI 用評分標準逐項拆解，
告訴你哪裡寫得紮實、哪裡經不起複核與對造律師的追問。

01
先想好你的評分標準
工具好不好用，關鍵在評分維度設計得夠不夠準
一份站得住腳的報告書段落，建議至少涵蓋這幾個維度：
📐 技術規則遵循
條號、程序、調整限制有沒有踩線
🎯 方法選用理由
為何用這幾種、權重為何這樣分
📊 資料佐證充分
比較標的、租金、成本行情有無來源
⚠️ 限制條件揭露
假設、未查證事項、使用限制寫清楚沒
💬 文字可讀性
非估價專業的人看不看得懂結論
02
貼給 Claude，說明你要的工具
把評分標準帶進 Prompt
請幫我做一個「估價報告書自評系統」的互動式網頁工具（單一 HTML 檔案）。

功能需求：
1. 使用者貼入一段估價報告書內容（例如價格決定理由、假設與限制條件、方法選用說明）（Textarea 輸入）
2. 點擊「開始評分」後，從以下五個維度評分（各 20 分，滿分 100）：
　　・技術規則遵循（程序、條號、調整限制是否踩線）
　　・方法選用理由（為何採此方法組合、權重理由是否寫明）
　　・資料佐證充分（比較標的、租金與成本行情是否有來源）
　　・限制條件揭露（假設、未查證事項、報告書使用限制）
　　・文字可讀性（非估價專業者能否看懂結論）
3. 每個維度顯示分數＋一句具體改善建議
4. 額外做一個「紅線檢查」區塊：偵測文中是否出現「保證」「配合成數」「依委託人期待」等不該出現的字眼，有的話醒目標示
5. 最後顯示總分與整體評語
6. 視覺風格：近白霜藍底 #FBFCFE，墨藍灰 #1F2A37 主文字，霧霾藍 #3E6D9C 為主行動色、磚紅 #B4514E 做警示標註；極簡留白、1px 細線分隔、圓角 8–10px，不用漸層
開啟 Claude
03
存檔 → 測試 → 調整
貼入你自己寫過的報告段落來測試看看
1把程式碼存成 reportcheck.html，瀏覽器開啟
2貼入你最近一份報告書的「價格決定」段落（先拿掉委託人、地號等可識別資訊），點擊評分
3看看哪個維度最低分，那就是複核時最容易被打回來的地方
4根據建議修改，再評一次，對比前後分數
做完了？比比看誰的評分維度最犀利
每個人的側重點都不一樣：有人重技術規則、有人重溝通說明，
沒有對錯——重點是把你的專業判斷變成可重複使用的標準。
🚀 部署

把你做好的 HTML 網頁放上網路，讓委託人與同事直接使用

Google 協作平台
嵌入 HTML 到事務所官網
https://sites.google.com/view/XXX
1前往 sites.google.com，新增網站或開啟現有網站
2右側工具欄找到「嵌入」→ 點「嵌入程式碼」
3把 HTML 程式碼全部貼入對話框，點「下一步」
4調整嵌入區塊大小，點右上角「發布」即完成
適合放在事務所官網上，讓委託人直接使用試算工具，網址好記又好分享。
前往 Google Sites
Netlify
獨立網址，30 秒免費上線
https://XXX.netlify.app
1前往 netlify.com 登入（可用 Google 帳號）
2點「Add new site」→「Deploy manually」
3把你的 HTML 檔案直接拖拉進虛線框
4Netlify 自動產生網址，複製後傳給委託人 🎉
適合獨立工具頁面，網址乾淨、免費、不需技術背景，30 秒完成。
前往 Netlify
更多部署平台（進階選配）
新手用上面兩個就夠，這六個是你的第二把刀
Cloudflare Pages
免費、快，台灣連線速度優
https://XXX.pages.dev
1登入 Cloudflare → 左側「Workers 和 Pages」→ 建立 → Pages → 「直接上傳」
2先把 HTML 檔改名 index.html 放進一個資料夾，整個資料夾拖進去
3取專案名 → 部署完成，拿到 ○○.pages.dev 網址
跟 Netlify 同級的主力替代方案，額度大、速度快；差別是要用「資料夾」上傳、檔名必須是 index.html。
前往 Cloudflare Pages
GitHub Pages
工程師世界的標準答案，免費又穩
https://帳號.github.io
1註冊 GitHub → 建立新 repository，名稱取 帳號.github.io
2網頁版直接「Add file → Upload files」，把 index.html 拖上去
3Settings → Pages 確認啟用 → 網址就是 https://帳號.github.io
附贈版本紀錄——每次改版都有留底。習慣把估價工作紀錄保存 15 年的人，最懂這件事的價值。
前往 GitHub Pages
Render
要接後端程式時的雲端平台
https://XXX.onrender.com
1用 GitHub 帳號註冊登入 Render
2New → Static Site → 連結你的 GitHub repository
3之後改版只要更新 GitHub，Render 自動重新部署
純靜態頁用不到它；等你的工具需要排程、後端 API（例如自動抓實價登錄）再回來找它。
前往 Render
Firebase Hosting
工具要「存資料」的時候用
https://XXX.web.app
1用 Google 帳號登入 Firebase → 建立專案
2左側「Hosting」→ 照指示裝 Firebase CLI（需要 Node.js）
3終端機 firebase init → firebase deploy 上線
殺手鐧是同家的 Firestore 資料庫——當你的工具要「記住輸入的資料」（如案件看板多人共用）時，就是它出場的時候。純展示頁不用。
前往 Firebase
Surge
指令派極簡部署，Mac 用起來最順
https://XXX.surge.sh
1先裝 Node.js，打開終端機執行 npm install -g surge
2cd 進你網頁的資料夾，輸入 surge，第一次會請你設帳號
3按 Enter 確認 → 給你 ○○.surge.sh 網址，改版再打一次 surge 就更新
全程打字不用開網站，熟了之後 10 秒上線。Mac 終端機體驗最好；Windows 也能用，裝好 Node.js 即可。
前往 Surge
Vercel
開發者最愛，但注意授權限制
https://XXX.vercel.app
1用 GitHub 帳號註冊登入 Vercel
2Add New → Project → 匯入 GitHub repository（或用 CLI 拖放部署）
3自動部署，拿到 ○○.vercel.app 網址
不可商用：免費 Hobby 方案限非商業用途。給委託人用的事務所工具屬商業使用，正式上線請改用 Netlify／Cloudflare，或升級 Vercel 付費方案。課堂練習沒問題。
前往 Vercel
部署前自問四件事： ① 這個工具會不會出現真實委託人名稱、統編、地建號或成交價？會的話不要公開部署——保密義務優先於一切。 ② 試算類工具有沒有加「本工具為概算參考，非估價報告書，不得作為交易、融資或課稅依據」？ ③ 頁面上有沒有出現「保證」「配合成數」這類不該出現的字？部署前用瀏覽器 Ctrl+F 搜一遍。 ④ 網址取名有沒有帶到你事務所的品牌，讓委託人記得住？
估
收工！

今天的 Vibe Coding 到這裡，帶著你的作品回事務所吧

🎉 今天辛苦了！
上傳今天作品與心得
到我的 FB 打卡標記我
就可以得到囉！
🎁 課後加碼提示詞包
上傳作品截圖，寫點心得
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